約 259,609 件
https://w.atwiki.jp/shikakuhensachi/pages/16.html
資格難易度ランキング2 70: 旧司法試験 -----ここまで神(才能+努力+運命+人格+α)----- 69: 弁理士、不動産鑑定士 68: 医師(国立)、公認会計士 67: 国家Ⅰ種、 アクチュアリー 66: 新司法試験、税理士(5科目合格組) -----ここまで超難関(才能+努力+運命+人格)----- 65: パイロット 64: 司法書士、歯科医師(国立) 63: 一級建築士 、技術士 62: 国家Ⅱ種、税理士(一部免除組)、薬剤師 60: 土地家屋調査士 -----ここまで難関(努力+運命+人格)--------- 58: 社会保険労務士、地方上級(平均)、気象予報士 57: 中小企業診断士、簿記一級、システムアナリスト 56: 電験一種、行政書士 -----ここまで中堅(努力+人格)------------ 55: 2級建築士、英検2級、電験二種 53: 海事代理士 52: 国家Ⅲ種 51: 宅建 、ビジ法2級、電験三種 このランク考えた奴はバカなのかと。 -- (名無しさん) 2014-01-04 07 02 31 名前 コメント すべてのコメントを見る 来訪者 - 今日 - 昨日 -
https://w.atwiki.jp/monosepia/pages/7573.html
日本経済 +ブログサーチ #blogsearch +ニュースサーチ 不動産投資家が知っておくべき「ESG」と「不動産」の関係性 | 富裕層向け資産防衛メディア - 幻冬舎ゴールドオンライン 【ニューヨーク不動産最前線】 物件購入時は維持費に注目 - U.S. FrontLine(USフロントライン) NY州検察、トランプ氏召喚要求 不動産価格の不正巡り(写真=ロイター) - 日本経済新聞 小森純 深刻な夫婦危機 不動産査定報告書取り出し「離婚しようかと」動画で仲直り企画も(デイリースポーツ) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース なぜ「最低10年」保有すると、不動産投資は成功するのか - ZUU online 税制改正大綱が決定、不動産投資家への影響は |楽待不動産投資新聞 - 楽待 4700万の「一括返済」、フラット35で投資物件を買った女性の後悔《楽待新聞》 - ニュース・コラム - Y!ファイナンス - Yahoo!ファイナンス 医療再編で取得した土地、建物の不動産取得税を軽減 - 株式会社CBコンサルティング(CBnews) 西武HD、不動産事業の競争力向上へ組織再編 - (株)不動産流通研究所 国交省、リースバックトラブル防止へガイドブック - (株)不動産流通研究所 川越駅前でエリア最高層、最高価格のタワマン | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」 - (株)不動産流通研究所 すでに相場の下落が深刻化している証明 「不動産値下げ禁止令」の波紋(週刊東洋経済) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 「正直不動産」原作者やドラマスタッフのコメントがBCに、最新13巻は本日発売(コミックナタリー) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 【書籍紹介】不動産大異変NEW - 株式会社全国賃貸住宅新聞社 中国、減税で内需拡大 不動産規制は部分緩和(写真=共同) - 日本経済新聞 中国の銀行間市場規制機関、デベロッパーの買収資金調達支援へ(ロイター) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 三井不動産/中国・上海に同社海外初の駅ビル商業施設、ALDIなど90店 - 流通ニュース 住友不動産、古い戸建てを断熱改修 1部屋から1棟まで - 日本経済新聞 「不動産投機には厳罰」と息巻いていた元国土交通部長官、投機容疑で韓国警察が聴取(朝鮮日報日本語版) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 東急不動産 ウェルビーイング シンポジウム「これからの街と暮らしの作り方」開催 - PR TIMES ケイアイチャレンジドアスリートチーム佐藤正樹選手が三島市、豊岡武士市長を表敬訪問 - PR TIMES 「話にならない。」日本人が“ヤバすぎアメリカ不動産”を大量に買わされている…失敗確定投資の実態(幻冬舎ゴールドオンライン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 兵庫県神戸市で延べ4.9万m2の物流施設が竣工、ラサール不動産投資顧問 - BUILT 中国不動産の佳兆業、債権団提示の救済案拒否の公算-デットワイヤ - ブルームバーグ 「中古仲介+リノベーション」のワンストップサービス市場シェアNo.1「リノベ不動産」神奈川県横浜市にショールーム「リノベ不動産|センター北店」をオープン - PR TIMES しれっと値上げを切り出す不動産屋の「黒い魂胆」 - 東洋経済オンライン [参加費無料セミナー]「不動産投資」から「メタバース」までテクノロジーで変革する新しい投資の形(東京ハッシュ主催) (2021年12月10日) - エキサイトニュース 香港の不動産王、メタバースに「スタートアップ基地」開設(Forbes JAPAN) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 不動産取得税の過大徴収、新たに110万円 神奈川県報告 | カナロコ by 神奈川新聞 - カナロコ(神奈川新聞) 初めてなのに、まさかの「一棟買い」。50歳過ぎの女性ジャーナリストが、老後の不安から不動産投資を開始【前編】|不動産投資の健美家 - 健美家株式会社 【不動産投資の明暗】一等地の1Rマンションで500万円の損失、地方郊外築古で200万円の収益…プロが解説 | 富裕層向け資産防衛メディア - 幻冬舎ゴールドオンライン NZ不動産マーケットの2021年を振り返り…ファーストバイヤー大量出現の理由も【現地バイヤーが詳述】 | 富裕層向け資産防衛メディア - 幻冬舎ゴールドオンライン 長野市の老舗ホテル犀北館 不動産投資会社と提携 - 日本経済新聞 中国恒大「一部デフォルト」 不動産、22年大量償還不安(写真=ロイター) - 日本経済新聞 住宅ローン減税見直しでも注目したい「不動産DX」銘柄(会社四季報オンライン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース ミサワホームグループ初!東京・日暮里に展開、不動産小口化商品のスキーム (2021年12月9日) - エキサイトニュース 不動産テック協会設立3周年--不動産共通IDは「何が何でもやりきりたい」 - CNET Japan 貸付投資のFundsが「三好不動産 篠栗町まちづくりファンド#1」を公開~住民参加型のまちづくりを提案~ - PR TIMES 大和証券グループの本社ビルの電力を自社グループの再エネ発電由来へ切替え - PR TIMES 不動産のプロが選ぶ!「ウィズコロナ時代に人気の条件・設備」ランキング - PR TIMES 【シンガポール】ヨシムラ・フード、食品不動産管理社を買収(NNA) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 借名による不動産投機も犯罪収益の還収が可能に=韓国(WoW!Korea) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 「変動金利」で住宅ローンを組んだ人の末路…インフレで「ローン破綻」の可能性も(現代ビジネス) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 物流不動産市場「競争激化」の7大トレンドを専門紙が解説、地方の主戦場は岩手県!? - ダイヤモンド・オンライン 「不動産会社に親しみを」 業者団体が中川でPR活動 | 都筑区 | タウンニュース - タウンニュース FTX、不動産を暗号資産で購入する機会提供。マイアミ市で開始(あたらしい経済) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース リニア新駅予定地の「橋本」、不動産購入はアリか? |楽待不動産投資新聞 - 楽待 不動産投資「節税になる」は本当か?年収別「還付・圧縮できる税金」の額(幻冬舎ゴールドオンライン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 日本橋川沿いに約284メートルのビル 三井不動産など「再開発事業」着工(ITmedia ビジネスオンライン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 都心の局地バブルもいずれは崩壊…引き金は中国発の大型不動産会社倒産か(夕刊フジ) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 東急リバブルとGMO系が提携 不動産売買で電子契約 - 日本経済新聞 三井不など大手不動産株が安い、住宅ローン減税の見直し観測が売り誘う展開に - minkabu PRESS 中国「固定資産税」導入の影響で日本の不動産がどんどん買われる【アフターコロナ 新サバイバル生活の知恵】(日刊ゲンダイDIGITAL) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 約6800万円を脱税か不動産会社代表を告発|NHK 関西のニュース - nhk.or.jp オフィスビルのグリーン化が進展、不動産大手が再エネ電力導入に意欲(Bloomberg) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 黒人夫妻が自宅を「白人が住んでいる風」にしたら、不動産査定額が5700万円アップした(クーリエ・ジャポン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 近鉄不動産、難波と東生駒に初の無人店舗 VRで内覧も - ITmedia ビジネスオンライン 不動産事業を行うアズ企画設計埼玉県SDGsパートナーへ登録 - PR TIMES 野村不動産パートナーズ・野村不動産ライフ&スポーツが「東京都スポーツ推進企業」の認定を6年連続取得 - PR TIMES 〈募集開始3分で即完売〉今話題、不動産投資の新トレンド「不特法」 - PR TIMES 野村不動産の国内初CO2ゼロマンション、全駐車場でEV充電可能に(Bloomberg) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 中国・習近平主席の統制強化策の行く末 不動産市場は“地獄の1丁目”に(マネーポストWEB) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース オーストラリア不動産投資の最新事情「居住用不動産」購入の注意点【現地弁護士が詳述】 | 富裕層向け資産防衛メディア - 幻冬舎ゴールドオンライン S&P、中国不動産の中国奥園集団を部分デフォルト認定(写真=ロイター) - 日本経済新聞 【不動産ココ by住宅新報 presents WEBセミナー】中古住宅活性化プロジェクト第1回「中古住宅の可能性を考える」 - 住宅新報 三井不動産、柏の葉スマートシティに新たな2つの商業施設 オフィス空間も併設 - ITmedia ビジネスオンライン 中国不動産の陽光100、87%安-5日の元利支払いせず再度の不履行 - ブルームバーグ 山下智久が 正直すぎる エリート営業マンに!?連続ドラマ『正直不動産』2022年4月スタート! - nhk.or.jp 「治安が悪い」大失敗したアパート経営者が“仰天いちゃもん”【不動産投資の失敗例】(幻冬舎ゴールドオンライン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 【ベトナム】不動産企業の社債、債務返済能力に課題(NNA) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 恒大集団の本拠地・深圳で不動産仲介業者が苦境 市場冷え稼ぎ激減 - Newsweekjapan 不動産売却の相場の調べ方と仲介手数料を不動産鑑定士が解説(相続会議) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 想像以上に時間と手間がかかる「相続時の不動産登記変更」 忘れると過料も(マネーポストWEB) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 借り手の夢を空き家で応援する「さかさま不動産」逆転の発想(日刊ゲンダイDIGITAL) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース アングル:深センの不動産仲介業者が苦境に、市場冷え稼ぎ激減(ロイター) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 不動産仲介業に冷風が吹く…不動産仲介士試験に2万7000人合格=韓国(WoW!Korea) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 中国の不動産部門「さらに落ち込む」 UBSが見通し(Forbes JAPAN) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 会社員でもできる「不動産投資」の基本 - 日本経済新聞 三菱・三井・住友「財閥系不動産」の目玉案件は大赤字でも受注せよ!ゼネコン仁義なき戦い - ダイヤモンド・オンライン 不動産仲介の不動産流通システム(REDS)、世界最高峰の不動産仲介ネットワーク“LeadingRE”(リーディング・リー)に加入し、より有利な状況での不動産売却をサポート - PR TIMES MaaSで不動産のイノベーション 三井不動産が“動く商業施設”を本格始動(SankeiBiz) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 中古住宅、データは伏魔殿 不動産IDに既得権の壁 - 日本経済新聞 不動産の共有相続はなぜモメる? 原因と対策を徹底解説!(ダイヤモンド・オンライン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 大和ハウスが不動産事業で攻めきれない股裂きの苦悩、三井不動産との「借金格差」鮮明 - ダイヤモンド・オンライン 大手企業の不動産売却が加速 コロナ禍を契機に一変し前年比33%増(日刊ゲンダイDIGITAL) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 中国・成都市、不動産開発会社の資金確保で対策(ロイター) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース コロナ禍で不動産会社に転職できる? 不動産業界の求人活動の現状を解説!(ダイヤモンド不動産研究所) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 不動産賃貸事業は「不労所得」にあらず 戦術が重要に - 日本経済新聞 取扱物件がわかりやすい「不動産投資会社カオスマップ」を公開しました - PR TIMES 国家資格化後初、令和3年度賃貸不動産経営管理士試験を実施 - PR TIMES 都心の駐車場でプールやBBQ 三井不動産が始める「HUBHUBプロジェクト」とは? - ITmedia ビジネスオンライン 「オイオイ大丈夫かよ…」過熱化する“事故物件”投資ブーム、不動産オーナーが語る“ヤバすぎる”現状(文春オンライン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース セミリタイアの47歳男性、首都圏で不動産購入と静岡で賃貸のどちらがいい? - ダイヤモンド・オンライン 公務員は不動産投資に向いている?2つの理由を税理士がわかりやすく解説(LIMO) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 資金集め急ぐ中国不動産各社、不履行回避に躍起-政府は救済に消極的 - ブルームバーグ 不動産投資「利回り20%の物件」が「買い」とは限らないワケ(幻冬舎ゴールドオンライン) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 米NYの33億円の不動産、「ビットコイン決済のみ」で販売開始(Forbes JAPAN) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 【11/25(木)16 00~ 無料開催】不動産DXは、まだ間に合います!!アンケート結果をもとに他社の状況や成功事例を大公開 - PR TIMES 遅れた不動産業界に津波のように押し寄せているDX(JBpress) - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース 不動産投資家が不動産会社を評価、接客や商談の改善点が分かる「評価レポート」の提供を開始 - PR TIMES ● 不動産〔Wikipedia〕 ■ 『貸せない』、『売れない』、『自分も住まない』、三重苦の家は、税金を払い続けるだけになる 「株式日記と経済展望(2015.2.28)」より / (※mono.--引用記事の前後略) 前出の佐野さんが語る。 「不動産屋を回り続け、ようやく『買ってもいい』と言ってくれる人が現れたのは、10軒目くらいだったでしょうか。でもその買値は、何と8万円。父がいくらで千葉の家を建てたのかは知りませんが、100坪程度の間取りからいって1000万円くらいは間違いなくしたはずです。それが8万だなんて……。しかも、その不動産屋は『家を壊して更地にしてくれなくてはダメだ』と言ってきたんです」 家屋の解体を業者に委託した場合、かかる費用は200万円程度が相場。佐野さんはつてを頼り、何とか安くしてもらえる業者を探したが、それでも150万円程度に抑えるのがやっとだった。 「さらに、解体だけでなく、実家の荷物の整理にもカネがかかる。それも、業者に委託すると200万円近い見積額でした。合計で350万円の費用をかけて、8万円で実家を売る。千葉郊外とはいえ、実家は一応大通りに面し、裏は公民館です。まさかこれほどの大損になるとは、思いもよらなかったですね。 年間6万円程度の固定資産税が6倍になっても、空き家を持ち続けるのがいいのか。それとも、350万円の損を被ってでも売ったほうがいいのか。毎日妻と話し合っていますが、結論はまだ出せていません」 (※mono.--中略) / 今までは空き家のまま放置していても固定資産税は安くて済みましたが、税法の改正で空き家だと6倍にも税金が上がるとなると放置も出来ずに毎年多額の税金がかかるようになります。過疎地ならそれでも税金はたかが知れていますが、大都市郊外だと固定資産税も高くなる。 今から考えれば土地神話とは一体なんだったのだろうか。土地は永遠に上がり続けると考えられていて、銀行は土地が担保ならいくらでも貸してくれた。しかしその土地がただ同然でも売れない時代になると、日本の金融そのものがおかしくなって銀行はリスクを恐れて金を貸せなくなってしまった。土地担保すら機能しなくなったからだ。 だから政府は意図的にインフレ政策で土地価格を引き上げようとしていますが、土地神話が崩壊して政府が金融を緩めてもインフレにならない。土地神話が崩壊してしまうと日本の金融制度も崩壊して金融が機能マヒになっているからだ。このような日本の失敗を外国は見ているからバブルが崩壊しそうになると各国の政府は金をばら撒くようになった。 このような土地神話を復活させるには、経済成長と人口の増加が無いと神話の復活は無理だろう。ならば「株式日記」では子供一人生まれれば毎年100万円配れと主張していますが、頭の固い財務省はやらないでしょう。しかし子供一人産めば教育費だけでも1000万円はかかります。 政府は戦前は子供を産めよ増やせよと言いながら、戦後は産児制限で堕胎も暗黙の承認で認めるようになり、それが今では少子化で子供を作れと言い始めた。政府は30年後が見通せないからこのような事になるのですが、その場限りの事しか分からないからだ。都市化と地方の過疎化は前からわかっていた事であり、地方に金をばら撒いても解決しなかった。 労働者のほとんどがサラリーマンになれば転勤はつきものであり、住宅は買っても意味がなく借りて住んだ方が合理的だ。ならば住宅は優良な住宅しか借り手は無いから、自然に住宅は集約化されて行くだろう。コンパクトシティ化が進んで職住接近した所にしか優良な住宅は作られなくなるだろう。 .
https://w.atwiki.jp/tsuchidate/pages/11.html
宅建取引主任者 不動産取引に関する唯一の公的資格 男女を問わず活躍の場は無限大! あらゆる資格とリンクする人気資格! 就職・転職にダンゼン有利! 宅建取引主任者とは 宅建は不動産の権利の移転に伴う業務を行うことができる資格者です。宅建業者は、従業員5人に1人以上の割合で有資格者を置くことが義務づけられています。金融機関の融資部門などでは、宅建の取得者を置くことで、お客様の信頼度アップや知識の裏付けとしています。また、不動産鑑定士やマンション管理士等を目指す方にとっても重要な資格になります。また、宅建業に従事せずとも、土地などの財産を所有する場合名祖も、宅建取引主任者の資格は大変役に立ちます。不動産の知識を正しく持つことで、貴重な財産を自分で守ることができます。 宅建取引主任者の魅力 宅建取引主任者の数は不足している! 専任の取引主任者として設置すべき数は法律できまっています。今まではひとつの事務所において従事者10人に1人の割合でしたが、昭和63年の改正により、従業者5人に1人以上の割合となり、案内所においても少なくとも1人以上となりました。将来的には3人に1人以上の割合になることも考えられ、今後宅建取引主任者の需要はさらに増加し続けるでしょう。 「規制緩和」でさらに受験しやすくなりました! 「規制緩和」で、平成8年度から受験資格が廃止され、年齢、性別、学歴等に関係なく誰でも受験できるようになりました。ある合格例として14年度に13歳の人が合格しています。 土舘国家資格教室
https://w.atwiki.jp/j_mafia/pages/17.html
宅地建物取引業法違反で逮捕者 2010年6月16日 不動産業の免許がないのに山口組総本部(神戸市灘区)の土地の一部を売買したとして、大阪府警と北海道警は16日、暴力団山口組の「直参」と呼ばれる直系幹部ら3人を宅地建物取引業法違反で逮捕し、神戸市灘区の山口組総本部など関係先を家宅捜索した。 逮捕されたのは、山口組健心会会長、江口健治容疑者(56)、同大同会会長、森尾卯(う)太男容疑者(56)、同光生会会長、光安克明容疑者(50)の3人。いずれも山口組総本部と同じ場所に本店を置き、不動産仲介業を手がける「山輝」の役員を務めている。ほかに1人の逮捕状を取り、行方を追っている。 同課によると、山口組総本部のある土地は1991年ごろ、104区画に分割され、直参幹部らが共同所有していた。山口組では新たに直参になると、山輝を介して1区画300万円で購入、引退や除籍になった場合、250万円で売却する仕組みという。 逮捕容疑は、兵庫県知事の許可を受けずに、2008年7月~10年4月の間、約50人の山口組幹部らを相手に総本部の土地の一部を売買するなど、無免許で宅地建物の取引をした疑い。 引用:『日本経済新聞』(2010年6月16日)
https://w.atwiki.jp/saikyousyujinnkou3/pages/2772.html
【作品名】ごくせん 【ジャンル】ドラマ 【名前】山口先生(ヤンクミ) 【属性】極道 【大きさ】成人女性並。仲間由希恵並 【攻撃力】成人男性をパンチ一発で倒せる。 パンチ数発でコンクリート製の建物の天井を、10m弱程度の範囲崩壊させる。 一発打つごとに天井全体が揺れて、地震が起きたかのようにきしんでいた。 【防御力】鉄パイプで殴られて軽傷 【素早さ】普通の不良数十人を圧倒、ボクサーと互角の反応 移動は鍛えた人並 【長所】喧嘩 【短所】毎回不良組担当 47スレ目 19スレ目 331 :格無しさん:2008/08/09(土) 22 41 24 山口先生考察 ○エースストライカー修斗 拘束を振り切ってパンチ勝ち ○リリーナピースクラフト パンチ勝ち ○○闇狩り、ジーキル博士 ハリセンやサイコウェーブは大したダメージにならない パンチ勝ち ○山口智知 反応やや上 ××メロス、阿久津真矢 刺殺負け メロス>山口先生>山口智知
https://w.atwiki.jp/fujimo-dia/pages/13.html
英語? めも+てすとページ JAF ラーメンデータベース お気に入り お気に入りに追加 http //www1.atwiki.jp/guide/pages/296.html タグ タグ一覧 タグA タグクラウド ぷるだうん タグを選択まとめもの金融法律勉強買い物グルメ時事ネタ身内ネタネット拾い物 おりたたみ -あああああ あああああ いいいいい うううう ランダムリンク ランダムにリンク表示 random2エラー 存在するページを指定してください カレンダー 前月 2021年12月 翌月 日 月 火 水 木 金 土 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 ツリー表示 ☆☆ ツリーメニューテスト ├ @wiki ├ http //atwiki.com/ └ プラグイン一覧 ぐーぐるまっぷ GoogleMaps plugin Error GoogleMapsのタグを入力してください。(5) 下の階層のページ数 0 成分 フジモーディアの59%は情報で出来ています。フジモーディアの27%は宇宙の意思で出来ています。フジモーディアの9%は鍛錬で出来ています。フジモーディアの3%は大阪のおいしい水で出来ています。フジモーディアの1%は知識で出来ています。フジモーディアの1%は微妙さで出来ています。 グーぐるがジェット #googlegadgets 人気ページ 亀井静香 発言集 (37042) ディスプレイドライバーの応答停止と回復メモ (26182) 宝くじの期待値比較 (20416) 不動産鑑定士のなり方 (19776) 車を持つべきか (18084) ネットブックやサブノート (14134) 職業ランキング (11677) ユニクロ (11638) TUMI (11340) 人権標語まとめ (11201) タグクラウド 時事ネタ 金融 ネット拾い物 株 買い物 まとめもの 管理用 身内ネタ 登山 勉強 起業ネタ グルメ 法律 業界研究 不動産 将棋 REIT 更新履歴 取得中です。
https://w.atwiki.jp/kagayakutoki/pages/16.html
専門職(せんもんしょく)とは、専門性を必要とする職のことである。 現代の日本においては、国家資格を必要とする職業を指すことが多いが、近年では高度な専門知識が必要となる仕事については、国家資格を不要とする仕事でも専門職と呼称することも多い。 他にも、「職能団体を有すること(学会が存在する)」「倫理綱領が存在する」という要件をもって専門職の定義とする見解もある。 また、国家資格を要する職業であっても職種により、専門職と呼ばれないこともある。法律系、会計系、医療系の専門職に就いている人は、氏名に先生を付けて呼ばれることも多い。 労働基準法第14条において、国(厚生労働省)が定める高度な専門知識を有するものとして 博士の学位を有する者 公認会計士、医師、歯科医師、獣医師、弁護士、一級建築士、税理士、薬剤師、社会保険労務士、不動産鑑定士、技術士、又は弁理士のいずれかの資格を有する者 ITストラテジスト試験(旧システムアナリスト試験)又はアクチュアリー試験に合格している者 特許法に規定する特許発明の発明者、意匠法に規定する登録意匠を創作した者又は種苗法に規定する登録品種を育成した者 大学卒で実務経験5年以上、短大・高専卒で実務経験6年以上又は高卒で実務経験 7年以上の農林水産業の技術者、鉱工業の技術者、機械・電気技術者、システムエンジニア又はデザイナーで、年収が1075万円以上の者 システムエンジニアとしての実務経験5年以上を有するシステムコンサルタントで、年収が1075万円以上の者 国等によりその有する知識等が優れたものであると認定され、上記に掲げるものに準ずるものとして厚生労働省労働基準局長が認める者 歯科衛生士 求人 大阪 理学療法士(PT)新卒
https://w.atwiki.jp/yamagutitomoyasu/pages/15.html
山口知泰さんの字画姓名判断 山口知泰さんの姓名判断、相性診断を名前の字画(旧字体の画数で鑑定)で運勢を占います。赤ちゃんの名づけ命名にもご利用いただけます。 姓名の画数から五運を鑑定 山口知泰さんの総運 山口知泰さんの総運は24画の5点の大吉! 家庭運が良く順調な人生。金運にも恵まれる。 あなたの人生を表す1番重要な運勢です。生涯を通じて影響する総合運となり、主に50歳以降の晩年期に影響を及ぼします。 山口知泰さんの人運 山口知泰さんの人運は11画の4点の吉! 着実に富や地位を得る幸運な人生。 性格や才能などを表す2番目に重要な運勢です。人間関係や協調性、社会的な成功に影響します。主に20歳から50歳ぐらいまでの中年期の運勢を表します。 山口知泰さんの外運 山口知泰さんの外運は13画の5点の大吉! 才能に恵まれ人気がある。名声を手に入れる。円満な人生。 生活面を象徴する運勢です。外部から受ける影響力を表し、結婚運、家庭運や職場、環境への順応性を表します。 山口知泰さんの地運 山口知泰さんの地運は18画の4点の吉! 情熱的で剛気。忍耐力があり信頼される。 個性を表す基礎的な運勢です。性格形成や対人関係、行動力など家庭環境に影響されます。主に誕生してから20歳くらいまでの若年期の運勢を表します。 山口知泰さんの天運 山口知泰さんの天運は6画の4点の吉! 慎重な努力家で信頼を得る。誠実な精神で向上心に優れる。 家系が持つ宿命的な運勢を表します。祖先から受け継いだ苗字ですので自分の力が及びません。家柄を象徴します。
https://w.atwiki.jp/accounting/pages/12.html
2.強制評価減に関する法令等の規定 (1) 企業会計原則 企業会計原則は、第三「貸借対照表原則」五A(たな卸資産の評価)のただし書きにおいて、「(たな卸資産については、)時価が取得原価より著しく下落したときは、回復する見込があると認められる場合を除き、時価をもって貸借対照表価額としなければならない。」と規定している。販売用不動産等は、営業循環過程で販売又は開発して販売する資産であるため、たな卸資産に該当し、前述のただし書きの規定が適用される。 なお、財務諸表等規則第15条では流動資産に属する資産の範囲を規定しており、同条第1項第5号「商品(販売の目的をもって所有する土地、建物その他の不動産を含む。以下同じ。)」及び同項第9号「仕掛品及び半成工事」の規定により、販売用不動産等は流動資産に含まれることとなる。 (2) 商法 商法第34条(財産評価の原則)の規定を受け、商法施行規則第28条第1項において、「流動資産については、その取得価額又は製作価額を付さなければならない。ただし、時価が取得価額又は製作価額より著しく低いときは、その価格が取得価額又は製作価額まで回復すると認められる場合を除き、時価を付さなければならない。」と規定している。販売用不動産等は、企業会計原則と同様に、商法上もたな卸資産として扱われ流動資産に計上されるため、この規定が適用される。 2.販売用不動産等の評価に関する基本的考え方 (1) 棚卸資産の評価に関する会計基準 企業会計基準第9号では、通常の販売目的で保有する棚卸資産について、取得原価をもって貸借対照表価額とし、期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、収益性が低下しているとみて、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理することとされている。この場合の正味売却価額は、売価(売却市場の時価)から見積追加製造原価及び見積販売直接経費を控除したものをいう。そして、売却市場において市場価格が観察できないときは、合理的に算定された価額を売価とするとして、期末前後での販売実績に基づく価額を用いる場合や、契約により取り決められた一定の売価を用いる場合を含むとしている。 また、正味売却価額が再調達原価(購買市場の時価に、付随する費用を加算したもの。)に歩調を合わせて動くと想定される場合には、継続して適用することを条件として、再調達原価によることができるとしている。 (2) 販売用不動産等の正味売却価額 販売用不動産等についても企業会計基準第9号が適用されるが、販売用不動産等は通常の営業循環過程において販売することを目的としている資産であることから、正味売却価額により評価することが適当と考えられる。この場合の販売用不動産等の正味売却価額を算定するための算式を掲げると次のとおりとなる。 販売用不動産の正味売却価額 = 販売見込額-販売経費等見込額 開発事業等支出金の正味売却価額 = 完成後販売見込額-(造成・建築工事原価今後発生見込額+販売経費等見込額) (3) 正味売却価額の客観性 販売用不動産等の正味売却価額が適切に算定されているか否かの判断に当たっては、当該不動産等の販売見込額や造成・建築工事原価今後発生見込額等が適切に見積もられていることを検討する必要がある。特に、土地は、その自然的、人為的特性のために適正価格を形成する市場がなく、また地域性という特性により、他の一般の資産と異なる価格特性が生じていることに留意する必要がある。このように、販売用不動産等の正味売却価額の算定においては、見積りや主観的な判断に依拠する場合が多いことから、販売用不動産等の正味売却価額の合理性の判断に当たっては、監査基準委員会報告書第13号「会計上の見積りの監査」に記述されている手続に従う必要がある。特に、開発計画及び販売計画において採用した仮定の適切性、その実現可能性並びに開発主体及び販売主体の実績などについて慎重に検討する必要がある。 なお、販売見込額の基礎となる土地の評価額としては、例えば、次のようなものが考えられる。 不動産鑑定士による鑑定評価額 公示価格 都道府県基準地価格 路線価による相続税評価額 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額 近隣の取引事例から比準した価格 収益還元価額 (4) 専門家の業務の利用 販売見込額の基礎となる不動産の評価額が不動産鑑定士による鑑定評価によって求められている場合には、監査基準委員会報告書第14号「専門家の業務の利用」に記述されている手続に従って、不動産鑑定士の採用した方法、仮定及びそれらの適用の適切性・合理性を理解し、その業務の結果が監査証拠として十分かつ適切であるか否かを検討する必要がある。 3.販売用不動産等の時価に関する基本的考え方 (1) 時価の一般的な概念 時価の一般的な概念について、企業会計原則及び商法とも明確には規定していないが、「企業会計原則と関係諸法令との調整に関する連続意見書」第四の記載及び法人税法の規定によれば、時価には、正味実現可能価額(売価からアフターコストを差し引いた価額)と、再調達原価(当該資産の再取得のために通常要する価額)の二つが考えられる。すなわち、正味実現可能価額は、当該資産の売却を前提とした売却時価が資産の評価額の基礎となるのに対して、再調達原価は、当該資産の購入予想額が資産の評価額の基礎となる。 (2) 販売用不動産等に適用する時価 前述のように、時価には正味実現可能価額と再調達原価が考えられるが、販売用不動産等に強制評価減を適用する場合の時価としては、販売用不動産等は通常の営業循環過程において販売することを目的としている資産であるため、売却時価を資産の評価額の基礎とする正味実現可能価額の方が妥当と考えられる。この考え方に基づいて、販売用不動産等の正味実現可能価額、すなわち、時価を算定するための算式を掲げると次のとおりとなる。 販売用不動産の時価 = 販売見込額-販売経費等見込額 開発事業等支出金の時価 = 完成後販売見込額-(造成・建築工事原価今後発生見込額+販売経費等見込額) (3) 販売見込額の客観性 販売用不動産等の時価が適切に算定されているか否かの判断に当たっては、当該不動産等の販売見込額や造成・建築工事原価今後発生見込額等が適切に見積もられていることを検討する必要がある。特に、土地は、その自然的、人為的特性のために適正価格を形成する市場がなく、また地域性という特性により、他の一般の資産と異なる価格特性が生じていることに留意する必要がある。このように、販売用不動産等の時価の算定においては、見積りや主観的な判断に依拠する場合が多い。したがって、販売用不動産等の時価の算定に当たっては、その客観性及び合理性、開発計画の実現可能性並びに開発主体の実績などを慎重に考慮する必要がある。 なお、販売見込額の基礎となる土地の時価としては、例えば、次のようなものが考えられる。 不動産鑑定士による鑑定評価額 公示価格 都道府県基準地価格 路線価による相続税評価額 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額 近隣の取引事例から比準した価格 収益還元価額 (4) 専門家の業務の利用 不動産価格が鑑定評価によって求められている場合には、監査基準委員会報告書第14号「専門家の業務の利用」に記述されている手続に従って、不動産鑑定士の採用した方法、仮定及びそれらの適用の適切性・合理性を理解し、その業務の結果が監査証拠として十分かつ適切であるか否かを検討する必要がある。 (削 除) 4.時価の著しい下落の判断基準 販売用不動産等に対して強制評価減を適用する場合、時価が著しく下落したか否かの判断基準が重要となるが、時価の著しい下落の定義については、企業会計原則及び商法とも明確に規定していない。時価が著しく下落しているか否かの判断基準は、必ずしも数値化できるものではないが、本報告では、個々の販売用不動産等の時価が、取得価額に比べて、おおむね50%以上下落している場合には、販売用不動産等の時価が著しく下落しているものとして取り扱うこととする。 この場合には、監査人は、会社が強制評価減の検討対象としていることを確かめる必要がある。 なお、時価が取得価額より著しく下落したか否かの判断は、通常は、前述の下落率を基準として個々の販売用不動産等について行うことになるが、個々の販売用不動産等の時価がおおむね50%以上下落していない場合であっても、全体の含み損の金額に重要性があり、会社の財政状態及び経営成績についての判断を誤らせるような事態を招くと認められる場合には、前述した判断基準以外の他の適切な基準を検討する必要がある。 (削 除) 5.時価の回復可能性に関する判断指針 企業会計原則及び商法の規定ともに、たな卸資産の評価に当たり原価法を採用している場合には、時価が取得価額より著しく下落したときには、回復する見込みがあると認められる場合を除き、時価をもって評価しなければならないとしているため、販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に当たっては、時価の回復可能性の判断が重要となる。 この回復可能性の具体的判断に当たっては、日本経済や地域経済の状況、地価の動向等のマクロな要因だけでなく、対象となっている販売用不動産等の具体的個別的な回復可能性の検討が必要である。例えば、当該不動産に関する土地利用規制の解除、開発計画の認可、計画道路や鉄道等の具体的計画が確認できるため、相当の期間内に時価がおおむね取得価額以上となる見込みがあることが必要である。 また、このほか、開発計画の実現可能性(後述7.参照)及び近隣の開発環境、不動産を取り巻く状況の変化(例えば、震災や風水害、環境汚染等)等の要因も考慮する必要がある。 なお、監査人は、会社が実施した回復可能性の具体的判断や前年度における判断の妥当性について、慎重に検討する必要がある。 3.販売用不動産等の評価の妥当性に関する判断指針 監査人は、会社が実施した販売用不動産等の評価の妥当性について検討することとなるが、会社が、次に示した方法によって正味売却価額を算定しており、監査人がその算定方法の合理性を認めた場合には、その評価額は監査上妥当なものとして取り扱うこととする。ただし、販売用不動産等の状況によっては、ここに示した方法によって評価することが必ずしも合理的でない場合があるため、その場合には、会社が実施した評価が、当該販売用不動産等の実態に応じて合理的であるか否かを検討する必要がある。特に、当該販売用不動産等を早期に処分することを計画している場合には、その評価について留意する必要がある。なお、会社にとって重要な販売用不動産等の評価については、その監査に当たり、不動産鑑定士等の専門家の意見を求めることが適切と考えられる。 (1) 開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産の評価 ① 対象となる不動産 山林・田畑・雑種地等 宅地(更地及びその利用又は売却に際して除去する必要のある建物等が存在する土地を含む。) 新築住宅、新築ビルディング 中古住宅、中古ビルディング (注) 当初より販売を目的として取得した販売用不動産であるが、一時的に賃貸を行っているものを含む。 ② 正味売却価額の算定方法 販売用不動産の正味売却価額=販売見込額-販売経費等見込額 ③ 販売見込額 (ア) 販売公表価格又は販売予定価格がある場合 当該販売公表価格又は販売予定価格を販売見込額とする。ただし、販売公表価格又は販売予定価格で販売する見込みが乏しい物件については、販売可能見込額による。 (イ) 販売公表価格及び販売予定価格がない場合(適切でない場合を含む。) 次の評価額を基礎にして販売可能見込額を見積もる。 a.鑑定評価額 不動産鑑定士による鑑定評価額 「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した価額 b.一般に公表されている地価又は取引事例価格 公示価格、都道府県基準地価格から比準した価格 路線価による相続税評価額 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額 近隣の取引事例から比準した価格 (注)いずれの場合も、時点修正、規模、地形、道路付等の要素を比較考慮する必要がある。 c.収益還元価額 ④ 販売経費等見込額 必要とされる販売手数料、広告宣伝費及び土壌汚染対策費等を見積もる。 (2) 開発後販売する不動産の評価 ① 対象となる不動産 造成計画のある未造成土地(造成中の土地を含む。) 住宅、ビルディング等の建築計画のある土地(建築中の建物を含む。) (注)いずれの場合も、計画が実現可能な物件に限る。 ② 正味売却価額の算定方法 開発事業等支出金の正味売却価額=完成後販売見込額-(造成・建築工事原価今後発生見込額+販売経費等見込額) ③ 完成後販売見込額 (1)③の開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産の評価における販売見込額の見積方法に準ずる。 ④ 造成・建築工事原価今後発生見込額 過去の実績、工事の難易度、工法等を斟酌して、造成工事、建築工事原価の金額を見積もる。 ⑤ 販売経費等見込額 必要とされる販売手数料、広告宣伝費及び土壌汚染対策費等を見積もる。 ⑥ 開発計画の実現可能性について 開発計画の実現可能性が認められない販売用不動産等については、開発利益を見込めないため、原則として、(1)の開発を行わない不動産として評価する。 なお、本報告の【付録1】に、販売用不動産等の評価額の例示、及び【付録2】に、一般に公表されている地価の概要を要約したので、実務上の参考とされたい。 6.販売用不動産等の評価の妥当性に関する判断指針 監査人は、会社が実施した販売用不動産等の評価及びそれに基づく強制評価減の要否の妥当性について検討することとなるが、会社が、次に示した方法によって時価を算定しており、監査人がその算定方法の合理性を認めた場合には、その評価額は監査上妥当なものとして取り扱うこととする。ただし、販売用不動産等の状況によっては、ここに示した方法によって評価することが必ずしも合理的でない場合があるため、その場合には、会社が実施した評価が、当該販売用不動産等の実態に応じて合理的であるか否かを検討する必要がある。なお、会社にとって重要な販売用不動産等の評価については、その監査に当たり、不動産鑑定士等の専門家の意見を求めることが適切と考えられる。 (1) 開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産の評価 ① 対象となる不動産 山林・田畑・雑種地等 宅地(更地及びその利用又は売却に際して除去する必要のある建物等が存在する土地を含む。) 新築住宅、新築ビルディング 中古住宅、中古ビルディング (注) 当初より販売を目的として取得した販売用不動産であるが、一時的に賃貸を行っているものを含む。 ② 時価の算定方法 販売用不動産の時価=販売見込額-販売経費等見込額 ③ 販売見込額 (ア) 販売公表価格又は販売予定価格がある場合 当該販売公表価格又は販売予定価格を販売見込額とする。ただし、販売公表価格又は販売予定価格で販売する見込みが乏しい物件については、販売可能見込額による。 (イ) 販売公表価格及び販売予定価格がない場合(適切でない場合を含む。) 次の評価額を基準にして販売可能見込額を見積もる。 a.鑑定評価額 b.一般に公表されている地価又は取引事例価格 公示価格、都道府県基準地価格から比準した価格 路線価による相続税評価額 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額 近隣の取引事例から比準した価格 (注)いずれの場合も、時点修正、規模、地形、道路付等の要素を比較考慮する必要がある。 c.収益還元価額 ④ 販売経費等見込額 必要とされる販売手数料、広告宣伝費及び土壌汚染対策費等を見積もる。 (2) 開発後販売する不動産の評価 ① 対象となる不動産 造成計画のある未造成土地(造成中の土地を含む。) 住宅、ビルディング等の建築計画のある土地(建築中の建物を含む。) (注)いずれの場合も、計画が実現可能な物件に限る。 ② 時価の算定方法 開発事業等支出金の時価=完成後販売見込額-(造成・建築工事原価今後発生見込額+販売経費等見込額) ③ 完成後販売見込額 (1)③の開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産の評価における販売見込額の見積方法に準ずる。 ④ 造成・建築工事原価今後発生見込額 過去の実績、工事の難易度、工法等を斟酌して、造成工事、建築工事原価の金額を見積もる。 ⑤ 販売経費等見込額 必要とされる販売手数料、広告宣伝費及び土壌汚染対策費等を見積もる。 ⑥ 開発計画の実現可能性について 開発計画の実現可能性が認められない販売用不動産等については、開発利益を見込めないため、原則として、(1)の開発を行わない不動産として評価する。 なお、本報告の【付録1】に、販売用不動産等の評価額の例示、及び【付録2】に、一般に公表されている地価の概要を要約したので、実務上の参考とされたい。 4.不動産開発計画の実現可能性に関する判断指針 (1) 開発計画の合理性の検討 不動産開発事業は、土地等をそのまま販売するのではなく、宅地の造成分譲、マンションの分譲、地域の再開発、ゴルフ場の造成等のような開発行為を実施することにより、付加価値を高めて投下資金を回収し、開発利益を得る事業である。これらの開発計画は、その着工から開発工事等の完了までに長期間を要し、また土地等の取得、造成、建築等に多額の資金を必要とする場合が多い。 したがって、この開発計画の合理性を判断するためには、その客観性、具体性及び採算性について検討する必要がある。また、開発計画は、開発期間中にその開発目的を変更する場合があるが、その場合にも、変更後の開発計画の合理性を検討する必要がある。 (2) 開発計画の実現可能性の検討 開発計画の実現可能性の検討に当たっては、開発許可の取得可能性並びに用地の買収計画、造成建築計画、販売計画及び資金計画等の客観性や具体性を検討する必要がある。 また、不動産開発事業は、その開発に長期間を要することから、当初予想し得なかった種々の原因により、開発計画の延期又は中断が生じる場合があるが、この場合には、例えば、次の延期又は中断に至る原因に留意して、その実現可能性の検討を行う必要がある。 (ア) 開発事業を取り巻く経済環境の変化により、開発利益が見込めないこと (イ) 官公庁による転用許可、開発許可等が得られないこと (ウ) 買収及び造成・建築等の開発資金が不足すること (エ) 開発予定地域の重要な地区に地主の反対があること (オ) 埋蔵文化財の発見による調査が必要となったこと (カ) 開発工事に伴う近隣対策が必要となったこと これらの原因のうち、通常(ア)から(エ)は、開発事業を継続する上で重要な障害要因となり、短期間でこれらの原因が解決することにより、買収の完了、開発工事の着工等が行われることは困難な場合が多い。また、(オ)及び(カ)は、開発工事の延期又は中断の一時的な原因となり、調査の完了や近隣の同意が得られれば、開発工事に着工したり工事を再開することができる場合が多い。 したがって、監査人は、開発計画の延期又は中断の原因を検討し、その原因が開発計画の実現のために重要な障害となるものか又は一時的なものかを確かめる必要がある。 また、長期間にわたり延期又は中断している開発計画は、一般的には、重要な障害要因によるものと判断されるため、その実現可能性については、慎重に検討する必要がある。 (3) 開発計画の実現可能性についての具体的指針 開発計画が、その立案時及びその後の状況の変化により、明らかに合理性がないと認められる場合は、その時点で開発計画の実現可能性はないものと判断する。 また、開発工事が一定期間延期又は中断され、次の状況にある場合には、通常、今後短期間にそれらの原因が解決し、買収の完了や開発工事の着工等が行えるとは見込めないことから、原則として、開発計画の実現可能性はないものと判断する。 ① 開発用の土地等の買収が完了しないため、開発工事の着工予定時からおおむね5年を経過している開発計画 ② 開発用の土地等は買収済みであるが、買収後おおむね5年を経過しても開発工事に着工していない開発計画 ③ 開発工事に着工したが、途中で工事を中断し、その後おおむね2年を経過している開発計画 (4) 開発事業の規模への配慮 不動産開発事業は、通常、大規模な開発計画になればなるほど、その計画の完了までに相当の長期間を要し、その間、種々の原因で延期又は中断が生じる場合が多い。このため、監査人は延期又は中断している開発計画の実現可能性を検討する場合には、開発計画の規模についても留意する必要がある。 7.不動産開発計画の実現可能性に関する判断指針 (同 左) 5.販売用不動産等の正味売却価額の算定方法の選択と継続性 (1) 正味売却価額の算定方法の選択 販売用不動産等の正味売却価額の算定方法は一つではなく、特に、土地については、その価格形成の特殊性を考慮すれば、複数の算定方法の中から特定の一つの方法を選択することとなり、画一的にすべての土地に対して同一の算定方法を適用することには限界がある。 したがって、販売用不動産等の正味売却価額は個別物件ごとに算定することが適当であり、監査人は、評価時点における販売用不動産等を取り巻く諸条件の下で、本報告の3.に示した算定方法の中から、会社が最も適切と判断する方法を選択し正味売却価額を合理的に算定していると認めた場合には、妥当な算定方法と認めるものとする。 (2) 正味売却価額の算定方法の継続性 特定の販売用不動産等に対する正味売却価額の算定方法は、毎期継続して適用し、評価のための前提条件に変更がない限り前年度と同一の算定方法を用いる必要がある。 なお、販売用不動産等の評価に影響を与えるような事象又は状況の変化に起因して正味売却価額の算定方法を変更したり、又は、状況が変化していなくても、より正確な正味売却価額の算定を意図して不動産鑑定評価を実施するなど、正味売却価額の算定方法を変更することに合理的な理由があると認められる場合には、当該変更は監査上妥当なものとして取り扱うことができるものとする。 一方、販売用不動産等を取り巻く事象又は状況に変化がないにもかかわらず、実質的に、正味売却価額への簿価切下げを回避することを意図して、あるいは過去に計上した簿価切下額の戻入れを意図して(洗替え法の場合)、他の正味売却価額の算定方法に変更したと認められる場合には、その変更は合理的な理由による変更とは認められない。 (3) 販売用不動産等の評価時点 販売用不動産等についても、他の通常の販売目的で保有する棚卸資産と同様に、原則として期末(四半期会計期間末を含む。)における正味売却価額を算定する必要があると考えられる。しかしながら、正味売却価額の算定の基礎として一般に公表されている地価を使用している場合においては、当該地価の公表が年間1回であることに鑑み、当該地価の公表時に正味売却価額を算定し、それ以降期末までに、当該地価に重要な変動を及ぼす要因が認められないときは、公表時の地価を使用して期末における正味売却価額を算定していたとしても、監査上妥当なものとして取扱うことができるものとする。 なお、四半期における取扱いに関しては、企業会計基準適用指針第14号「四半期財務諸表に関する会計基準の適用指針」において、棚卸資産の簿価切下げに当たっての簡便的な会計処理が認められており、収益性が低下していることが明らかな棚卸資産についてのみ正味売却価額を見積もり、簿価切下げを行うことができるとされているが、販売用不動産等についての取扱いも同様と考えられる。会社がこのような簡便法を採用している場合には、監査人は、収益性の低下に関する判断基準について、会社の方針の妥当性及びその継続性について留意する必要がある。 8.販売用不動産等の強制評価減に適用する時価評価の方法の選択と継続性 (1) 時価評価の方法の選択 販売用不動産等の時価評価の方法は一つではなく、特に、土地については、その価格形成の特殊性を考慮すれば、複数の時価評価の方法の中から特定の一つの方法を選択することとなり、画一的にすべての土地に対して同一の時価評価の方法を適用することには限界がある。 したがって、本報告においては、販売用不動産等の時価評価は個別物件ごとに実施することとし、適用する時価は、評価時点における販売用不動産等を取り巻く諸条件の下で、販売公表価格、鑑定評価額、公示価格、路線価による相続税評価額等の時価の中から、会社が最も適切と判断する時価を選択できるものとする。監査人は、当該時価が合理的に算定されていると認めた場合には、妥当な時価評価の方法と認めるものとする。 (2) 時価評価の方法の継続性 特定の販売用不動産等に対する時価評価の方法は、毎期継続して適用し、評価のための前提条件に変更がない限り前年度と同一の方法により評価を行い、その評価額に基づき強制評価減の要否を判断する必要がある。 なお、販売用不動産等の評価に影響を与えるような事象又は状況の変化に起因して時価評価の方法を変更したり、また、状況が変化していなくても、より正確な時価の算定を意図して不動産鑑定評価を実施するなど、時価評価の方法を変更することに合理的な理由があると認められる場合には、当該変更は監査上妥当なものとして取り扱うことができるものとする。 一方、販売用不動産等を取り巻く事象又は状況に変化がないにもかかわらず、実質的に、強制評価減の適用を回避することを意図して、他の時価評価の方法に変更したと認められる場合には、その変更は合理的な理由による変更とは認められないものと判断する。 (3) 時価評価の実施の頻度 販売用不動産等の評価は、財務情報の適切な開示の必要性に鑑み、1事業年度に最低一回は実施する必要がある。また、中間会計期間においても、地価の変動率を考慮した簡便的な方法等によって再評価を実施する必要がある。なお、中間会計期間においても、販売用不動産等の評価額に著しい影響を与える要因(例えば、開発計画の実現可能性に対して重大な障害となる原因の発生等)が生じた場合には、適切な方法によって適時に再評価を実施する必要がある。 6.簿価切下額の戻入れ処理について 企業会計基準第9号においては、前期に計上した簿価切下額の戻入れに関して、当期に戻入れを行う方法(洗替え法)と行わない方法(切放し法)の選択適用が認められている。 洗替え法を適用した場合、販売用不動産等の建物については通常、収益性低下の要因は物理的な劣化・経済的な劣化に求められ、かつ、いずれも経年による劣化が見込まれることから、正味売却価額が回復することはまれであり、簿価切下額の戻入れが生じることは想定されないが、土地については、本報告2.(3)に記載のとおり、収益性低下はその他の要因に求められることが多いため、長期に保有する場合には、簿価切下げ後に正味売却価額が回復して簿価切下額の戻入れが生じることも想定される。 簿価切下額の戻入れが生じる場合には販売用不動産等の正味売却価額の算定において見積りや主観的な判断に依拠する場合が多いことから、戻入れ益計上の金額及び時期について、監査上、慎重に判断することが必要である。 (新 設) (削 除) 9.強制評価減を実施しなかった販売用不動産等の開示 商法施行規則第61条第1項において、「重要な流動資産につきその時価が取得価額又は製作価額より著しく低い場合において、取得価額又は製作価額を付したときは、その旨を注記しなければならない。」と規定している。販売用不動産等で、その時価が取得価額より著しく下落しているが、その時価が回復すると見込まれるため、強制評価減を実施せず取得価額を付したときは、その旨を注記する必要がある。この注記に当たっては、強制評価減を実施せず取得価額で評価している販売用不動産等の金額も記載することが望ましい。 なお、証券取引法に基づく財務諸表(中間及び連結を含む。)においても、同様の注記を行うことが望ましい。 7.販売用不動産等及び固定資産の保有目的変更への対応 従来、販売目的で保有していた不動産を、賃貸事業目的あるいは自社使用の不動産とする場合には、保有目的の変更に該当するため、当該不動産の簿価切下げ後の帳簿価額を流動資産としての販売用不動産等から固定資産としての投資不動産あるいは有形固定資産に振り替えることとなる。 また、これとは逆に、賃貸事業目的あるいは自社使用のために保有している不動産を、合理的な理由に基づき販売目的で保有することに変更する場合は、保有目的の変更自体が当該固定資産の減損の兆候に該当する可能性があるので、固定資産の減損に係る会計基準に従い、減損の認識及び測定の手続を実施した後の帳簿価額により、固定資産から流動資産に振り替えることになる。また、流動資産としての販売用不動産等に振替後は、当然に企業会計基準第9号が適用されることに留意する。 監査人は、販売用不動産等及び固定資産の保有目的の変更に際しては、変更時点において取締役会等によって承認された具体的かつ確実な事業計画が存在していることを確かめるとともに、その変更理由に経済的合理性があるか否かを検討する必要がある。 なお、販売用不動産等及び固定資産の保有目的の変更が、会社の財務諸表に重要な影響を与える場合は、追加情報として、その旨及びその金額を貸借対照表に注記することが必要である。 10.販売用不動産等及び固定資産の保有目的変更への対応 従来、販売目的で保有していた不動産を、賃貸事業目的あるいは自社使用の不動産とする場合には、保有目的の変更に該当するため、当該不動産の帳簿価額を流動資産としての販売用不動産等から固定資産としての投資不動産あるいは有形固定資産に振り替えることとなる。 また、これとは逆に、賃貸事業目的又は自社使用のために保有している固定資産を、合理的な理由に基づき販売目的で保有することに変更する場合は、保有目的の変更自体が当該固定資産の減損の兆候に該当する可能性があるので、固定資産の減損に係る会計基準に従い、減損の認識及び測定の手続を実施した後の帳簿価額により、固定資産から流動資産に振り替えることになる。また、販売用不動産等に振替後は、当然に販売用不動産等としての強制評価減が適用されることに留意する。 監査人は、販売用不動産等及び固定資産の保有目的の変更に際しては、変更時点において取締役会等によって承認された具体的かつ確実な事業計画が存在していることを確かめるとともに、その変更理由に経済的合理性があるか否かを検討する必要がある。 したがって、例えば、別荘やゴルフ場等の開発計画の実現可能性がなくなった山林等を、実質的には利用が見込まれない会社の保養施設用地としたり、都心の商業地域にある土地を、賃料水準から判断して経済的に引き合わないにもかかわらず、賃貸用の駐車場用地とすることによって固定資産等に振り替える場合には、仮に取締役会等によって承認された具体的かつ確実な事業計画が存在していたとしても、経済的合理性がないと判断されるため、時価まで評価減を実施している場合を除き、保有目的変更の会計処理は認められないものとする。 なお、販売用不動産等及び固定資産の保有目的の変更が、会社の財務諸表に重要な影響を与える場合は、追加情報として、その旨及びその金額を貸借対照表に注記することが必要である。 8.経営者への確認 販売用不動産等の評価の検討においては、会社が行った見積りや主観的な判断に依拠する場合が多い。したがって、販売用不動産等の評価が財務諸表に重要な影響を及ぼすと認められ、監査人が必要と認めた場合には、当該開発計画の実現可能性や開発計画及び販売計画において採用した仮定が会社の現況に照らして適切である旨、経営者確認書に記載を求めることとする。 11.経営者への確認 販売用不動産等の強制評価減の要否の検討においては、会社が行った見積りや主観的な判断に依拠する場合が多い。したがって、販売用不動産等の評価が財務諸表に重要な影響を及ぼすと認められ、監査人が必要と認めた場合には、開発計画の実現可能性や時価の回復可能性及び変更した目的により資産を利用する旨などについて、経営者確認書に記載を求めることとする。 適 用 9.(省 略) 適 用 12.(省 略) 以 上 以 上 【付録1】販売用不動産等の評価額の例示 1.開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産 不動産の種類 評価額(販売見込額) 備 考 (1) 山林・田畑・雑種地等 ① 販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 林地価格(都道府県基準地価格又は公示価格)から比準した価格 ④ 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額 ⑤ 近隣の取引事例から比準した価格 販売用不動産の正味売却価額 =販売見込額-販売経費等見込額 (2) 宅 地 (更地及びその利用又は売却に際して除去する必要のある建物等が存在する土地を含む。) ① 販売公表価格、販売予定価格、販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 公示価格から比準した価格 ④ 都道府県基準地価格から比準した価格 ⑤ 路線価による相続税評価額 ⑥ 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額 ⑦ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑧ 収益還元価額 販売公表価格 a.マンションや住宅地等のパンフレット価格 b.不動産仲介業者の査定価格 c.ちらし広告価格(店頭表示価格) 販売予定価格 a.売出予定物件の販売予定価格 b.具体的な引合価格 (3) 新築住宅 ① 販売公表価格、販売予定価格、販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 土地及び建物の評価額 土地 前述(2)②から⑦による評価額 建物 再調達価×(1-減価率) * 独自に算出(取得価額×建設工事費デフレーター又は建築費指数) ④ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑤ 収益還元価額 収益還元価額 不動産鑑定評価基準に基づく直接還元法(一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法)又はDCF法(連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格(注)を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法)により収益還元価額を算定する(不動産鑑定評価基準 第7章 第1節 Ⅳ 収益還元法参照)。 (注)保有期間の満了時点における対象不動産の価格(使用後の処分によって生ずると見込まれる将来キャッシュ・フロー) (4) 中古住宅 (当初より販売を目的として取得した販売用不動産であるが、一時的に賃貸を行っているものを含む。) ① 販売予定価格、販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 土地及び建物の評価額 土地 前述(2)②から⑦による評価額 建物 再調達価×(1-減価率) * 独自に算出(取得価額×建設工事費デフレーター又は建築費指数) ④ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑤ 収益還元価額 (5) 新築ビルディング ① 販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 土地及び建物の評価額 土地 前述(2)②から⑦による評価額 建物 再調達価×(1-減価率) * 独自に算出(取得価額×建設工事費デフレーター又は建築費指数) ④ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑤ 収益還元価額 (6) 中古ビルディング (当初より販売を目的として取得した販売用不動産であるが、一時的に賃貸を行っているものを含む。) ① 販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 土地及び建物の評価額 土地 前述(2)②から⑦による評価額 a.建物 再調達価×(1-減価率) 独自に再見積りにより算出 * 独自に算出(取得価額×建設工事費デフレーター又は建築費指数) b.建物 固定資産税評価額 c.建物 建物時価=(再調達価格(注) ) ×0.9× 法定耐用年数-経過年数 法定耐用年数 +(再調達価格×0.1) ④ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑤ 収益還元価額 (注)再調達価格は国土交通省総合政策局情報管理部情報安全・調査課建設統計室による「建築統計年報」に基づき作成する簡易早見表を使用する。 【付録1】販売用不動産等の評価額の例示 1.開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産 不動産の種類 評価額(販売見込額) 備 考 (1) 山林・田畑・雑種地等 ① 販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 林地価格(都道府県基準地価格又は公示価格)から比準した価格 ④ 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額 ⑤ 近隣の取引事例から比準した価格 販売用不動産の時価 =販売見込額-販売経費等見込額 (2) 宅 地 (更地及びその利用又は売却に際して除去する必要のある建物等が存在する土地を含む。) ① 販売公表価格、販売予定価格、販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 公示価格から比準した価格 ④ 都道府県基準地価格から比準した価格 ⑤ 路線価による相続税評価額 ⑥ 固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額 ⑦ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑧ 収益還元価額 販売公表価格 a.マンションや住宅地等のパンフレット価格 b.不動産仲介業者の査定価格 c.ちらし広告価格(店頭表示価格) 販売予定価格 a.売出予定物件の販売予定価格 b.具体的な引合価格 (3) 新築住宅 ① 販売公表価格、販売予定価格、販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 土地及び建物の評価額 土地 前述(2)②から⑦による評価額 建物 再調達価×(1-減価率) * 独自に算出(取得価額×建設工事費デフレーター又は建築費指数) ④ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑤ 収益還元価額 収益還元価額 不動産鑑定評価基準に基づく直接還元法(一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法)又はDCF法(連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格(注)を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法)により収益還元価額を算定する(不動産鑑定評価基準 第7章 第1節 Ⅳ 収益還元法参照)。 (注)保有期間の満了時点における対象不動産の価格(使用後の処分によって生ずると見込まれる将来キャッシュ・フロー) (4) 中古住宅 (当初より販売を目的として取得した販売用不動産であるが、一時的に賃貸を行っているものを含む。) ① 販売予定価格、販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 土地及び建物の評価額 土地 前述(2)②から⑦による評価額 建物 再調達価×(1-減価率) * 独自に算出(取得価額×建設工事費デフレーター又は建築費指数) ④ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑤ 収益還元価額 (5) 新築ビルディング ① 販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 土地及び建物の評価額 土地 前述(2)②から⑦による評価額 建物 再調達価×(1-減価率) * 独自に算出(取得価額×建設工事費デフレーター又は建築費指数) ④ 近隣の取引事例から比準した価格 ⑤ 収益還元価額 (6) 中古ビルディング (当初より販売を目的として取得した販売用不動産であるが、一時的に賃貸を行っているものを含む。) ① 販売可能見込額 ② 鑑定評価額 ③ 土地及び建物の評価額 土地 前述(2)②から⑦による評価額 a.建物 再調達価×(1-減価率) 独自に再見積りにより算出 * 独自に算出(取得価額×建設工事費デフレーター又は建築費指数) b.建物 固定資産税評価額 以 上 以 上 適 用 「監査委員会報告第69号「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取扱い」の改正について」(平成 年 月 日)は、企業会計基準第9号「棚卸資産の評価に関する会計基準」第20項に基づき当該会計基準を適用する連結会計年度及び事業年度に係る監査から適用する。 以 上
https://w.atwiki.jp/plantclassdad/pages/15.html
不動産 不動産業 不動産鑑定評価 FJネクスト監督官庁 FJネクスト HOME'S アットホーム